Acheter un bien

Une technical due diligence (TDD), est un audit technique d’un bâtiment, qui consiste à réaliser un diagnostic des différents composants du bien (la construction, le toit, les façades, la structure, la sécurité incendie…). Cet audit s’accompagne d’une analyse détaillée des documents techniques et réglementaires liés au bâti. La TDD permet ainsi d’analyser, d’une part, l’état de conservation du bâtiment, son degré de vétusté et les éventuelles pathologies techniques.

Ce diagnostic permet, d’autre part, d’identifier les éventuels manquements réglementaires. La TDD est fortement recommandée en amont d’un projet d’acquisition immobilière d’envergure. Cet outil d’aide à la décision peut en effet permettre de révéler des anomalies et des vices cachés qui pourraient générer de lourdes dépenses de travaux, nécessiter des mises en conformité et impacter la bonne exploitation du bien. 

Réaliser un audit technique avant un projet d’acquisition immobilière sera pertinent pour de nombreuses raisons. Cela permet en effet : 

- D’évaluer la juste valeur du patrimoine ;
- D’anticiper les éventuels travaux et d’éviter les postes de dépenses imprévus ;
- De confirmer ou d’infirmer la viabilité du projet d’achat immobilier ;
- De maîtriser parfaitement les charges liées au projet d’investissement immobilier ;
- De maîtriser les risques financiers et la rentabilité de l’investissement ;  
- D’avoir un levier de négociation sur le prix d’acquisition ; 
- D’orienter les décisions concernant le projet immobilier (achat, cession, location, réhabilitation) ; 
- D’évaluer les éventuels risques pouvant générer des pertes d’exploitation ;
- De confirmer que l’exploitation envisagée est en adéquation avec les caractéristiques techniques du bien ;
- De se prémunir d’éventuels risques juridiques en cas de manquement aux exigences réglementaires.
- … 

Chez Apave Performances Immo, nous sommes forts d’une grande adaptabilité et d’une solide expertise multisectorielle. Nous travaillons en effet avec des acteurs de tous secteurs d’activité (retail, santé, industriel, collectivités, culturel…). Ainsi, nos chargés d’affaires sont parfaitement au fait des exigences réglementaires spécifiques à votre industrie et des enjeux et problématiques propres à votre domaine d’activité.

Cette connaissance approfondie de votre corps de métier nous permet de vous proposer un audit technique et un programme d’actions véritablement personnalisés. 

L’audit technique avant un achat immobilier vise à analyser le bâtiment dans son ensemble. Cela inclut notamment : 
- la structure ;
- les façades ;
- les installations électriques et thermiques (chauffage, ventilation, climatisation, refroidissement, prévention incendie…) ;
- les sols ;
- les murs intérieurs et extérieurs ;
- les toits ;
- les portes et fenêtres ;
- … 

L’auditeur réalise également une analyse rigoureuse de la documentation sur site : 
- rapports d’inspection (amiante, plomb…) ;
- diagnostics techniques ;
- rapports des contrôles réglementaires ;
- documents d’entretien ;
- certificats ; 
- plans de gestion ;
- … 

Les OPEX (operational expenditure) font référence aux dépenses d’exploitation courantes d’une organisation. Il s’agit des charges quotidiennes, qui sont rentabilisées rapidement.

Quant aux CAPEX (capital expenditures), il s’agit des dépenses d’investissements dont la valeur ajoutée est pensée sur le long terme. Les CAPEX génèrent donc des dépenses plus conséquentes et un retour sur investissement plus long. 

Dans le cadre d’un audit technique et d’un plan pluriannuel d’investissement, les OPEX regroupent donc les travaux d’aménagements mineurs, tandis que les CAPEX font référence aux travaux plus conséquents et onéreux (ravalement de façade, changement des menuiseries, rénovation de toiture…).